Kira sözleşmesi ve nitelikleri
Kira sözleşmesi ve nitelikleri
Günlük hayatımızda karşımıza çıkan ve kurmakla yükümlü olduğumuz önemli olarak nitelendirilebilecek birçok sözleşme vardır. Bu sözleşmeler arasında en çok karşımıza çıkan ve hukuki olarak büyük bir yer edinen sözleşme ise kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi mevcut sözleşmeye konu olan malın yararlanma ve kullanma haklarını belli bir bedel karşılığında başkasına devrini sağlayan ve bu bakımıyla şahsi bir hak doğuran sözleşme olarak nitelendirilir.
Gerek kiraya verenin (mal maliki) gerekse kiracının tüm haklarını koruyan ve gözeten kira kontratı, mal sahibinin kendi malını belirli bir dönem için kiracıya verdiğini ve bu verme eyleminin karşılığında kiracıdan bir bedel talep ettiğini biliyoruz. Bu açıdan kira sözleşmelerinin ivazlı, tam iki tarafa da borç yükleyen ve sürekli borç ilişkisi doğuran nitelikte olduğunu söyleyebiliriz.
Tanım gereği her ne kadar basit bir kontrat gibi gözükse de kira sözleşmesi, mülk üzerinden kurulan anlaşmanın üzerinde çıkacak tüm anlaşmazlıkları kolaylıkla çözebilmemizi sağlar.
Türk Borçlar Kanunu’muzda üç çeşit kira türü olduğu görülmektedir. Bunlar adi kira, konut ve çatılı iş yerleri ve ek olarak ürün kirası başlıklarıdır. Biz ise bu yazıda sizler ile birlikte konut ve çatılı iş yeri kiraları ağırlıklı bir yol izleyeceğiz.
Konut ve çatılı iş yerleri için sağlanan kira ilişkisi altı aydan az olmayan kullanımlarda uygulanmaz. Altı ay ve altı aydan az olan kullanımların muhatabı adi kira sözleşmeleri iken konut ve çatılı iş yerleri konunun diğer bir tarafı olan 6 aydan fazla kısmı ele alır.
Öncelikle konut ve çatılı iş yeri kavramlarının tanım olarak karşılıklarına bakacak olursak, konut; kişinin hayatını sürdürmek için barınma ihtiyacına karşılık veren yeri temsil etmektedir. Yani içerisinde yaşanabilen mekanlar olarak nitelendirilebilir.
İş yeri tanımına gelecek olursak kanunumuz çatılı iş yeri olarak bu kira türüne bir sınırlama getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’muzun md.339 itibariyle olan bölümünü oluşturan çatılı iş yeri kirası, çatılı ibaresinin görülmediği çay bahçesi gibi arsa üzerine kurulmuş işletmeler bakımından bizi TBK’nin 299. maddesine yani kira hakkında genel hükümlere yönlendirecektir.
Çatılı iş yeri kavramı için genel olarak tanımımız meslek gereği ekonomik olarak çalışmalarını yürüttüğü çatılı yapıdır.
Sözleşmemizin kuruluş şekline geçmeden önce tarafların yükleneceği sorumlulukları bilmesinde fayda vardır. Kiraya veren açısından kira sözleşmesi yapmadan önce sözleşme gereği yükleneceği sorumluluklara değinecek olursak bu sorumluluklardan ilki ve en önemlisi kiraya konu olan malın kullanılmaya elverişli olmak kaydıyla kiracıya teslim edilmesi suretiyle teslim borcunun yerine getirilmesidir. Teslim eyleminin ardından sözleşme süresince bu malı kullanmaya elverişli olarak bulundurmakla yükümlüdür.
Kiralananla ilgili olarak kurulan sözleşmede herhangi bir madde kapsamında kararlaştırılmamışsa sigorta, vergi ve benzeri tüm yükümlülüklere katlanma borcu kiraya verene atfedilmiş bir sorumluluktur.
Kiracı açısından ise durum çok farklı değildir. Yine sözleşmeyi kurmadan ve imzayı atmadan önce sahibi olacağınız sorumlulukları bilmenizde fayda var. İlk olarak sayabileceğimiz borç kira sözleşmesinin temelini oluşturan bedel borcudur. Kiracı taraf olarak kiraya verilen malı kullanma ve yararlanma suretiyle sağlayacağınız faydanın karşılığı olan belirlenebilir miktar bedeli kiraya veren mülk sahibine ödemelisiniz.
Bedelini ödediğiniz ve faydalanmaya başladığınız kiraya konu olan malı ancak ve ancak sözleşmede belirlenen şekilde özenle kullanmak konu olan malın bulunduğu muhitteki komşularınıza saygı gösterme borcunu da yerine getirmeniz yükleneceğiniz ikinci bir sorumluluk halidir.
Kiraya veren mülk sahibiniz kiraya konu olan malı kullanıma elverişli olarak bulunduruyor ve bu borca katlanıyor ise siz de kiracı olarak kiraya konu olan malın temizliğinden ve bakım giderlerinden sorumlu olduğunuzu unutmamalısınız. Yaşadığınız yerin yerel adetine göre de değişiklik gösterebileceğini hatırlatmakta fayda var lakin genellikle bu borcun yani temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğunu görmekteyiz.
Eğer kiracı iseniz ve sözleşmenizi imzalayacaksanız gelecekte konut ya da iş yeri olarak kullanacağınız mülkte önünüze sorun olarak çıkabilecek arızalar ve benzeri sorunlar olabilir. Burada devreye giren borcunuz ise derhal kiraya verene başvurarak mevcut ayıbı sözleşmenin diğer tarafına haber vermelisiniz. Tabii ki bu ayıplar sizin gidermekle yükümlü olmadığınız ayıplar olarak özele indirgenebilecek olan ayıplardır. Bildirmeyeceğiniz ayıplardan doğacak tüm zararların tarafınızdan giderilmesini istemiyorsanız bu borcunuza önem vererek kiraya vereni sorununuza dahil etmelisiniz.
Kira sözleşmesi süresince yine mülk sahibinin ayıpları gidermek yahut farklı bir amaçla üçüncü kişilerin görmesini gerekli gördüğü durumlarda evinizin ya da iş yerinizin kapısını size uygun olan ve kararlaştıran bir zamanda üçüncü kişiye göstermek suretiyle açmak durumunda kalabilirsiniz bu da sizin kiracı sıfatıyla katlanacağınız diğer bir sorumluluktur.