Kiracının tahliye sebepleri
KİRACININ BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYESİ
Kira Sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Tarafların kira süresini, gün, hafta, ay veya yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan belirli süre, bir takvim günü gibi kesin bir süre olabileceği gibi; örtülü olarak kararlaştırılmış (belirlenebilir) bir süre de olabilir. Belirsiz süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde taraflar herhangi bir süre belirtmezler. Ayrıca belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin aşılması ve sözleşmeye son verilmemesi durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden belirsiz süreli hale gelir. Türk Borçlar Kanunu madde 367/2 uyarınca, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Bu sebeplerle kiracının tahliye edilmesi sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına göre bildirim yolunda farklılıklar gösterecektir.
-
On Yılı Geçen Belirli Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Tahliye
Türk Borçlar Kanunu 347/I’de düzenlenen hükme göre; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kiracı, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Böyle bir bildirimde bulunulmamış ise kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Şayet sözleşme, belirlenen sürenin üzerine on yıl daha uzarsa, onuncu uzama yılının sonunda, kiraya veren, on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
-
On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Tahliye
Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir gerekçe göstermek zorunda olmadan sona erdirebilme hakkına sahiptir. Burada uyulması gereken tek koşul bildirimin fesih döneminde ve fesih bildirim sürelerine uyularak yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 347/2 uyarınca, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Hükümde bahsi geçen on yıllık süre kira süresinin başlangıç tarihidir. Kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda sona erdirebilmesi için Türk Borçlar Kanunununda düzenlenen ilgili hükümlere göre kiraya verenin fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyması ve buna uygun olarak bildirimde bulunması gerekir. İlgili hüküm gereğince, taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilebilmesi için bu fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde yapılan bildirim hüküm ve sonuçlarını doğurmayacaktır.
KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracıyı çıkartma ya da başka bir ifadeyle kiracı tahliyesi, uygulamada oldukça problemlere yol açan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Türk Borçlar Kanununda düzenlenen hükümler her ne kadar kiracıyı korumaya yönelik olsa da kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları düzenlenmiştir. Bu yollardan bir tanesi de tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliye edilmesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmayı üstlendiği tek taraflı bir irade beyanı olmakla birlikte yalnızca konut ve çatılı işyerleri bakımından işlev gören yazılı bir belgedir.
Kira sözleşmesi belirli süreli (1 yıllık, 2 yıllık…vs) olarak hazırlanmış olsa dahi belirlenen sürenin bitimiyle sözleşme hükümleri sonlanmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşmenin feshini istemediği müddetçe sözleşme süresi 1 yıllığına zımni olarak uzamış sayılır. Ancak, kiracının yazılı olarak vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi bu durumun istisnası niteliğindedir. Zira, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi ile sözleşmenin uzama imkanı sınırlanmış olmaktadır. Ayrıca TBK m.352/I’de düzenlenen tahliye taahhütnamesi, hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından verilebilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için bazı koşullar aranmıştır. Bu koşullar;
- Tahhütname yazılı bir şekilde hazırlanmalıdır.
Sözlü yapılan bir beyan tahliye tahhütnamesi niteliğini taşımayacak ve kiracıyı evden çıkartmaya yeterli olmayacaktır. İspat bakımından kolaylık sağlamak adına tahhütnamenin noter tarafından verilmesi yararlı olabilir fakat bu bir geçerlilik şartı değildir. Noterde yapılmasa bile yazılı bir tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.
- Tahliye Taahhütnamesi, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra imzalanmış olmalıdır.
- Taahhütnamede tahliye tarihi açık ve anlaşılır şekilde yazılmalıdır.
- Tahliye taahhüdü bizzat kiracı veya vekili tarafından verilmiş olmalıdır.
Bunların dışındaki kişilerin imzalamış olduğu taahhüt geçersiz olacaktır. Birden çok kiracının bulunduğu durumlarda ise taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VERİLMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI
Yukarıda sayılan koşulların bulunduğu bir tahliye taahhütnamesi kanunen geçerli sayılacak ve kiracıyı belirlenen tarihte taşınmazı tahliye etme borcu altına sokacaktır. Tahliye talebinde bulunma hakkı kiraya verene aittir. Kiracı tarafından belirtilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise; kiraya veren, kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesine dayanarak İİK’nun 272. Maddesine dayanarak icra takibi başlatabileceği gibi; Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası da açabilecektir. Ancak her iki halde de kiraya veren bu seçimlik haklarını 1 ay içinde kullanmalıdır. Aksi halde, belirtilen süre hak düşürücü süre olduğundan, kiraya veren söz konusu imkanlardan yararlanamayacak ve tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edemeyecektir. Ancak belirtmek gerekir ki, TBK madde 353 hükmüne göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu sayede, kiraya veren, 1 aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiği takdirde, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
KİRACININ BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALAMASI
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum olan boş tahliye taahhütnamesinin imzalanması, kiracı bakımından sorumluluk doğuracaktır. Yargıtay’ın da yerleşik içtihatlarına göre boş kağıda imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Konuyla ilgili Yargıtay Kararı sunmak gerekirse;
| T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/6975 K.2021/1108 T.28.09.2021
“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır…” |
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelinin tahsilinin yanı sıra kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini de talep ediyorsa, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır. Bu takip yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesinin bulunması şart değildir. Kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine, icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri (Örnek-13) düzenleyerek kiracıya gönderir. Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra itiraz etmek isterse, bunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde yapmalıdır. Ödeme emrine yapılan itirazla birlikte takip durur. Kiracı, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkâr etmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır; aksi takdirde, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkinse, kiraya verenin, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmalıdır. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, kiraya veren, İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini isteyebilir.
Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Kiracının borcunu ödemesi için, kural olarak 30 günlük ödeme süresi bulunmaktadır. Kiraya verenin, haciz talebinde bulunabilmesi için ödeme süresinin geçirilmesi gerekmektedir. Ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde de borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE
Kiraya veren, kira süresinin bitiminde kiracının taşınmazdan tahliyesini istiyorsa, kira süresinin sebebiyle ilâmsız tahliye yoluna başvurmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilâmsız tahliyeden farklı olarak, bu takip yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Sözlü yapılan bir kira sözleşmesiyle taşınmazın tahliyesi istenemez. Bu takip yolu için ayrıca hak düşürücü bir süre öngörülmüştür. Buna göre, kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin tamamlanmasından itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Takibin dayanağı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı kira sözleşmesi ve yazılı tahliye taahhüdü de takip talebine eklenmelidir. (TBK m. 347/I, 2; 352/I). İcra müdürünün tahliye emri (Örnek-14) gönderebilmesi için yazılı bir sözleşme ve tahliye taahhüdü bulunduğunu ve takibin Kanun’da belirtilen 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde yapıldığını tespit etmesi gerekir.
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtirazla birlikte takip durur. Kiracı, sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmişse, kiraya veren, itirazın kaldırılması yoluna başvurmamalı; sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Kiracı itirazında, adi yazılı şekilde yapılmış olan kira sözleşmesindeki (ya da tahliye taahhüdündeki) imzayı inkâr etmemişse, ya da kira sözleşmesi (ya da tahliye taahhüdü) noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş ise, kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiraya verenin, itirazın kaldırılması yoluna başvurması için bir süre öngörülmemiştir. İtirazın kaldırılmasıyla kesinleşen takip üzerine kiracı taşınmazı tahliye etmez ise, kiraya verenin talebi ile taşınmazdan zorla çıkartılır.
Kiracı, tahliye emrine süresinde itiraz etmezse, kira süresinin sona ermesi sebebi ile ila7msız tahliye takibi kesinleşir. Bu durumda, kiracının, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracı, süresinde tahliyeyi gerçekleştirmezse, kiralayan, İcra Mahkemesine başvurmadan doğrudan İcra Dairesine başvurarak kiracının taşınmazdan zorla tahliyesini talep edebilir.
KİRANIN ÖDENMEMESİ HALİNDE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar ile tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya farklı zamanlarda yazılı olarak gönderdiği iki haklı ihtar ile tahliye talebinde bulunmak üzere dava açabilir. Burada önemli olan bahsi geçen ihtarların, kira sözleşmesinden doğan borçların kiracı tarafından yerine getirilmemesi sebebiyle gönderilmiş olmasıdır. İki kere gönderilen haklı ihtar tahliye talebinde bulunabilmek için yeterlidir. İhtar gönderildikten sonra sözleşmeye aykırı davranışın giderilmesi önem taşımaz.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebinde Bulunabilmek İçin Gerekli Şartlar
- Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş olmalıdır.
Aynı kira süresi içinde ödenmemesinden kasıt, bir yıllık kira sözleşmesi söz konusu ise o ilk 1 yıl içinde, bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesidir.
- Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarda bulunmalıdır.
Kiraya verenin yapmış olduğu her iki ihtar da haklı sebebe dayanmalıdır. Haklı sebeple kastedilen muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi sonucu gönderilen ihtardır. Muaccel olmayan kira alacakları için ihtar gönderilmesi haklı değildir.
- Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
İhtarların haklı olmasının yanında usulüne uygun hazırlanması ve tebliğ edilmesi de önem arz etmektedir. Usulüne uygun hazırlanmayan ihtarname haklı olsa da geçersiz sayılacaktır. Buna göre ihtar aşağıdaki özellikleri taşımalıdır:
- İhtar yazılı olmalıdır.
Kiracıya yazılı olarak çekilen ihtarda ödenmesi gereken kira bedeli ve hangi ayın kirasının ödenmediği belirtilmeli ve kira bedeli talep edilmelidir. Somut olayın özelliklerine göre kiracıya süre tanınabilir.
- İhtar haklı olmalıdır.
İhtarname kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı borcunu ödemiş ise, kiraya veren, mevzubahis ihtarın haklılığı ortadan kalktığı için tahliye davası açamayacaktır. Ancak ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracının ödeme yapması durumunda ihtarın haklılığı ortadan kalkmayacak; bu sebeple de tahliye yoluna gidilebilecektir.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise davalı olan kiracının yerleşim yeri yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna göre kiraya veren kiraya verdiği taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
Türk Borçlar Kanunu madde 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK madde 350’de sayılan yakınlarının veya kiraya verenin, kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.
İhtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması halinde kanunda belirtilen kişiler; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerine uyarak, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin sonunda açacakları dava ile kira sözleşmelerini sona erdirebilirler. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Fakat belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sonradan ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda kiracı hemen tahliye edilemeyecektir. Bunun için belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve buna binaen fesih bildirimi için öngörülen süreye uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir.
II.Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329: “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
Anılan hükme göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda feshin gerçekleştirilebilmesi için kiraya verenin en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunması gerekir. Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmadığı durumlarda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralaması
- Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355/1: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
İlgili hüküm gereği gereksinim amacıyla kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralanan taşınmazı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren gereksinim amacıyla tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemeye mahkum edilir. Kanunda belirtilen yeniden kiralama yasağı 3 yıllık süreye bağlanmıştır. Bu sebeple 3 yıl geçtikten sonra kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliyesini gerçekleştirdiği kiracısına karşı hiçbir yükümlülüğü olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilecektir.